Location en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP)

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

Principe

On parle de location en meublé professionnel (LMP) lorsque le loueur retire de cette activité plus de 23 000 euros par an ou au moins 50% de ses revenus.

Montant des recettes de la location en meublé	Inscription au RCS nécessaire	Pas d’inscription au RCS
Recettes > 23 000 euros	LMP	LMNP
Recettes < 23 000 euros et revenus des meublés < aux autres revenus	LMNP	LMNP
Recettes < 23 000 euros et revenus des meublés > aux autres revenus	LMP	LMNP

Le montant des 23 000 € s’entend du total des loyers taxes comprises, et les 50% des revenus locatifs sont pris par comparaison aux revenus nets catégoriels.

Bon à savoir : L'activité de chambre d'hôtes relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.

Avantages du LMP et LMNP

Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins-values, taxes professionnelles.

Quelques conseils sur l'investissements LMNP

A - Le régime des déficits diffère selon qu’il s’agit du statut de loueur professionnel ou non

Les déficits subits par les loueurs en meublé non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC.

Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits sur le revenu global à la condition qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

B - Le régime de la TVA ne s’applique pas par principe aux locations en meublé :

La TVA que l’on retrouve lors de la vente, les biens sont vendus TTC  feront l’objet de remboursement ultérieur.

Dans les cas suivants, la TVA s’applique :

• Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
• Prestations d’hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés
• Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celle-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger sous certaines conditions.
• Prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caratère hôtelier exploités de manière professionelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle.
• Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des 4 catégories ci-dessous : hôtels de préfecture, certaines résidences de 3ème âge et maisons de retraite, pensions de famille, maisons de vacances, homes d’enfant et gîtes ruraux
• Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l’hébergement de touristes et qu’ils sont loués pour une durée d’au moins neuf ans à un exploitant. Ces résidences s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.

C – Plus-values 

Les plus-values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n’excèdent pas 250 000 euros (exonération partielle au-delà de 350 000 euros).

Si l’une des conditions manque, c’est le régime des plus ou moins-values professionnelles qui s’applique :

	Plus-values professionnelles	Moins-values professionnelles
Court terme	La plus-value nette est soumise à une imposition de droit commun, les entreprises pouvant demander que l’imposition soit étalée sur 3 ans.	La moins-value nette s’impute sur les bénéfices d’exploitation
Long terme	La plus-value immobilière à compter du 1/1/6 sont imposées après un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème – donc exonérée après 15 ans de détention	Imputées sur les plus-values à long terme sur les dix exercices suivants.

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus-values privées. La plus-value est imposée aux taux normaux sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.

Précision : les résidences principales sont exonérées d'impôt sur les plus-values.

Remarque : les personnes physiques ou morales qui ne sont soumises à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d’option.

D – Taxe professionnelle

Les loueurs en meublé y sont soumis sauf si la location est en relation avec leur habitation principale.

E – ISF

Le régime est très intéressant pour les professionnels  (loueur en meublé professionnel) car le bien est exclu du champ d’application de l’ISF si :

• la personne est inscrite au RCS en tant que loueur professionnel
• réalise plus de 23 000 euros de revenus
• retire de cette activité plus de 50% de ses revenus