Investissement immobilier : préparer sa retraite dès aujourd'hui

Publié le vendredi 8 décembre 2017 10:48

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

En moyenne, 46 % des particuliers investissent dans le marché de l'immobilier afin de préparer leur retraite, classant ce poste de dépense en troisième position. Prévoir, cotiser et optimiser ses sources de revenus à la retraite est important pour tout ménage pour avoir le moins de pression financière, une fois l'échéance arrivée. Pour cela, les particuliers peuvent avoir recours à des placements "classiques" comme l'ouverture d'un livret A ou encore souscrire à une assurance vie. Toutefois, ces produits financiers ne permettent pas d'acquérir un logement ni de réduire son imposition. En revanche, l'investissement immobilier permet d'offrir ce genre d'avantage aux particuliers qui se positionnent sur ce marché. De plus, certains types de placement, comme l'investissement locatif, permettent d'obtenir des réductions fiscales dès à présent tout en se constituant un patrimoine immobilier pour l'avenir.

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Vous êtes en activité professionnelle et désirez préparer au mieux votre futur ? Anticiper sa retraite en investissant dans la pierre est une solution idéale multipliant les avantages à court ainsi qu'à long terme. En effet, cette solution peut permettre de défiscaliser pour une durée définie au départ tout en mettant à disposition des locataires un logement. Vous pourrez profiter de ce dernier une fois votre engagement arrivé à échéance.

Placement immobilier à la retraite, une plus-value à la clé ?

Acquérir un logement lors de votre investissement locatif vous permet de constituer une épargne retraite symbolisée par ce bien. En effet, dès que le moment opportun se présente, vous pouvez saisir l'occasion de revendre votre bien immobilier et réaliser une plus-value. La revente est une option avantageuse notamment dans les zones dites "tendues", où l'offre de logement n'arrive pas à combler la demande. Les chances de trouver rapidement un acheteur sont plus élevées et vous pourrez négocier le prix de vente pour optimiser vos revenus à la retraite. Toutefois, dès lors que vous réalisez une plus-value, celle-ci est imposable et sera comprise dans votre fiche d'impôt sur le revenu. L'intérêt principal d'investir dans la pierre est la prise de valeur des biens immobiliers, le charme d'un bâtiment d'antan représente également un atout majeur.

L'investissement locatif, des placements au service de votre retraite

Compte tenu des taux de crédit immobilier avantageux ces derniers temps ainsi que de sa fiabilité, il n'y a rien d'étonnant à ce que la majorité des français préfèrent investir dans la pierre. Cela peut être l'occasion d'acquérir une résidence secondaire, de réduire votre imposition ou bien de percevoir des revenus complémentaires à la retraite par le biais de la location ou de la revente. Plusieurs placements financiers peuvent vous soulager de cette pression fiscale en investissant dans des biens locatifs.

La loi Pinel, compléter sa retraite

Le dispositif Pinel permet de réaliser un investissement locatif dans le neuf principalement, ou dans l'ancien et d'obtenir une réduction d'impôt de l'ordre de 12, 18 ou 21 % du prix d'acquisition du bien. Le montant de cette défiscalisation évolue proportionnellement avec la durée d'engagement, 6, 9 ou 12 ans. Plus un investisseurs met son logement à disposition longtemps, plus il bénéficie d'une réduction importante. Dans un premier temps, les loyers perçus avec que les bonus fiscaux obtenus vous permettront de rembourser votre investissement locatif. Puis, dans un second temps, vous pourrez dégager des revenus complémentaires pour votre retraite, des rentes locatives. Ce dispositif de défiscalisation se terminant le 31 décembre 2017, c'est le moment où jamais pour en profiter et augmenter vos revenus complémentaires de retraite.

Loi Girardin, l'attrait de l'Outre-mer

Acheter un bien immobilier en Outre-mer par le biais d'un investissement locatif est possible grâce à la loi Girardin. Tout comme le dispositif Pinel, le principe est d'investir dans un logement neuf situé dans cette région pour bénéficier d'une réduction d'impôt pendant la durée de location de ce bien. Celle-ci est comprise entre 22 et 50 % du montant de l'investissement, cela dépend du type, de la durée d'engagement et de la date de réalisation. De plus, vous profitez un plafonnement de niche fiscale supérieur (18 000 €) à celui de la métropole (10 000 €). Les zones concernées sont : La Réunion, Guyane, Guadeloupe, Martinique, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna. La perception de ces rentes locatives vous permet de disposer d'une sécurité financière pour l'avenir en plus d'être propriétaire d'un bien neuf. Une fois votre engagement locatif terminé, vous pourrez en disposer comme bon vous semble : vente, lègue à vos ascendants ou descendants ou bien avoir un pied à terre en Outre-mer.

LMNP, l'investissement meublé rentable

Louer un bien immobilier avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre au bailleur un cadre fiscal souple ainsi qu'une taxation des revenus locatifs moindre. Il dispose d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, de plus étant donné qu'il s'agit de logement meublé, la durée de bail est moindre. L'avantage fiscal ainsi que les revenus perçus peuvent contribuer à améliorer vos revenus complémentaires une fois à la retraite. De plus, la rentabilité et le cadre législatif d'une location meublée sont nettement plus avantageux qu'un bien nu. Le statut LMNP peut être combiné avec un investissement en Censi-Bouvard, de ce fait il aurait droit à d'autres avantages fiscaux. En effet, le bailleur peut disposer d'une réduction d'impôt de 11 % du prix d'investissement HT du montant du bien.

Censi-Bouvard, l'investissement locatif en résidence

L'amendement Censi-Bouvard permet de réaliser un investissement locatif meublé dans les résidences de services (résidence étudiante, pour personnes âgées ou handicapées...). Tout comme le statut LMNP, il offre un cadre fiscal et législatif avantageux qui attire les investisseurs désirant se positionner sur le marché immobilier des biens de services. Ce dispositif de défiscalisation permet d'obtenir une réduction d'impôt égale à 11 % du coût de l'investissement répartie sur 9 ans, ne pas payer la TVA sur prix d'achat (20 %) et de reporter cette réduction sur 6 ans à condition que l'impôt soit inférieur au montant de la diminution. Un placement immobilier intéressant lorsque l'on souhaite préparer sa retraite étant donné les avantages fiscaux ainsi que ceux liés au caractère meublé des résidences.

Augmenter la rentabilité locative via la délégation d'assurance emprunteur

La rentabilité de l’investissement locatif dépend souvent du coût du crédit souscrit pour son financement. L’assurance emprunteur représente une part importante de ce coût. La loi Hamon de 2014 permet de changer d’assurance-crédit pendant la première année du prêt ; elle a été complétée en 2017 par l’amendement Bourquin, grâce auquel il est désormais possible, à chaque date anniversaire de l’emprunt, de passer de l’assurance groupe imposée par la banque à la délégation d’assurance avec un autre assureur, qui sera souvent moins onéreuse. Il est donc possible d’optimiser le coût de l'assurance de votre prêt immobilier en faisant jouer la concurrence, et ainsi de mieux rentabiliser votre investissement immobilier.