Réussir son premier investissement locatif

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? C'est en effet un excellent choix pour vous constituer un patrimoine et envisager un complément de revenus. Mais l'opération vous semble compliquée et vous êtes frileux à l'idée de faire les mauvais choix ? Retraite.com vous guide pas à pas pour que votre premier investissement locatif soit une réussite !

Bien définir son projet d'investissement locatif

C'est le point de départ d'un investissement réussi ! Quels que soient vos objectifs, vous devez soigneusement préparer votre projet et réfléchir à sa mise en œuvre. 

Faites-vous accompagner par un professionnel pour ne prendre aucun risque.

Quel objectif ?

• commencer à se constituer un patrimoine : c'est le cas des jeunes actifs qui veulent placer astucieusement leur épargne. Là où l'épargne bancaire et l'épargne financière présentent soit trop de risques, soit trop peu d'intérêts... l'investissement immobilier locatif ne manque pas d'atouts. De plus, même avec un petit budget, il est possible d'investir dans le locatif puisque les loyers couvriront les échéances de prêt ;
• initier une première opération dans la pierre : une façon de se familiariser avec l'environnement de l'immobilier ;
• l'immobilier pour préparer sa retraite : une solution plébiscitée par une majorité de Français ! L'immobilier permet en effet de se constituer un complément de revenus idéal pour une retraite plus confortable ;
• défiscaliser : il existe des programmes immobiliers spécifiques comme le dispositif Pinel ou l'acquisition de résidences de services, dont l'objectif est de proposer des avantages fiscaux.

Réaliser un investissement locatif avec un petit budget

Investir dans l'immobilier ne signifie pas nécessairement acheter une maison ou un appartement au titre de sa résidence principale. Pour les jeunes en début de carrière, notamment, l'acquisition de sa résidence principale est souvent complexe du fait de la cherté des biens. Il peut être préférable, dans un premier temps, de placer ses économies dans un logement à louer. Le rendement intéressant d’une telle opération permet de valoriser une petite capacité d'épargne et de disposer d’un patrimoine pour financer ultérieurement l’acquisition d’une maison ou d’un appartement où vivre et préparer sa retraite.

Souscrire un emprunt pour financer son 1er investissement locatif est la meilleure façon de se lancer. En effet, le taux d'intérêt du prêt est généralement inférieur au taux de rendement locatif. De plus, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt des loyers, ce qui diminue considérablement la base imposable. Enfin, un prêt immobilier étant presque toujours assorti d'une assurance décès à 100 %, l'opération est sécurisée. Si malheureusement, vous décédez en cours d'opération, votre famille est protégée, garde le bien et continue à percevoir des loyers.

L’accompagnement d’un courtier est conseillé pour obtenir des conditions avantageuses et monter un dossier solide.

La SCI (Société civile immobilière) constitue une alternative intéressante pour augmenter la capacité d’emprunt et devenir propriétaire à plusieurs d’un logement plus onéreux, mais avec un meilleur potentiel. La SCI offre également une fiscalité avantageuse. 

5 critères importants pour un investissement immobilier

Le premier investissement locatif est souvent appréhendé car il y a beaucoup de paramètres à maîtriser. Alors pour éviter que votre investissement ne se transforme en cauchemar, voici les 5 critères à observer.

1. Neuf ou ancien ?

Pourquoi choisir un logement neuf ? À l'achat, l'investissement est plus onéreux, mais les frais de notaires sont moindres. Comptez entre 7 et 8 % du prix de vente pour de l'ancien contre 3 ou 4 % pour du neuf.

Les avantages du neuf :

• qualité de construction, matériaux plus économes en énergie et respectueux de l'environnement, respect des normes de performances énergétiques... Il n'y a ainsi pas de travaux de rénovation à prévoir ; 
• certains programmes immobiliers offrent des avantages fiscaux ;

Les inconvénients du neuf :

• des loyers plafonnés sur les dispositifs de défiscalisation ;
• une moins-value possible à la revente.

Pourquoi choisir un logement ancien ?

Globalement, le charme de l'ancien est un critère de choix. L'offre dans les quartiers anciens et la proximité avec le cœur de ville y est aussi plus importante. Avec un bien ancien, les travaux sont déductibles d’impôts (sous réserve d’éviter les passoires thermiques, interdites à la location dès 2023) et le prix d’achat est moins élevé, ce qui accroît la rentabilité. Si le logement est déjà occupé, le prix diminue de 10 à 20 % et la banque apprécie le fait qu’un loyer soit déjà versé.

2. La localisation

Ce facteur est essentiel pour minimiser le risque de vacance locative. Il ne faut donc pas décider selon ses goûts, mais en fonction du marché. Les jeunes actifs, qui privilégient généralement les petites surfaces, doivent cibler les villes étudiantes ou celles où la demande est constituée principalement de célibataires et de jeunes couples.

Les besoins de ces potentiels locataires sont multiples : qualité de la vie, transports en commun, proximités des universités pour les étudiants, stationnement pour un couple véhiculé, commerces et autres commodités… Il convient également de se renseigner concernant la moyenne des loyers par quartier, l’évolution démographique, le taux d’emploi et de chômage, le niveau de salaire, etc.

3. Le régime fiscal

Le bien meublé (statut LMNP) est fiscalement plus intéressant que le nu avec un loyer majoré de 15 à 20 %. L’investisseur peut choisir le régime micro-Bic forfaitaire (imposition sur 50 % des loyers seulement) ou le régime réel applicable pour des recettes annuelles supérieures à 70 000 euros et qui permet de réduire l’assiette imposable par déduction des charges et des amortissements. Un bien nu est associé à deux régimes : abattement de 30 % forfaitaire ou régime réel sans possibilité d’amortissement.

4. Le rendement potentiel

Le rendement brut (ratio loyer annuel/prix du logement x 100) d’un investissement locatif en France oscille entre 3 et 6 %. Mais il faut tenir compte de tous les frais pour obtenir la rentabilité nette : taxe foncière, charges de copropriété et éventuels frais de gestion sont retirés du loyer, tandis que les frais de notaire, frais d’agence et coûts des travaux s’ajoutent au prix d’achat. Proposer une colocation en louant séparément les chambres permet par exemple d’augmenter les revenus.

Il faut aussi parfois choisir entre une vacance faible, mais un rendement moindre comme à Paris, ou une rentabilité élevée, mais qui peut chuter à cause d’un aléa dans une petite ville. Enfin, les rendements trop élevés peuvent cacher des problèmes (immeuble de qualité médiocre ou sans entretien, fort taux de vacance ou roulement important des locataires…).

5. La gestion du bien

En LMNP, la gestion locative est gérée à 100 % avec une garantie de loyer, ce qui évite d'avoir à gérer le bien, mais cela a un coût. Sinon, devenir un bailleur s’accompagne de nombreuses contraintes administratives en plus des visites, de la recherche de locataires, des menus travaux… en bref, la gestion du bien est chronophage. Et si l’on habite loin du logement, gérer les imprévus est complexe. ll est donc préférable de s’adresser à une société spécialisée pour être « tranquille ». Cette option a un coût : entre 3 % et 7 % des recettes locatives, déductibles des impôts.
En plus des charges et des vacances locatives, il faut tenir compte des éventuels travaux au départ, l’entretien normal ou en cas de sinistre. Cela nécessite alors de se constituer une provision.