Investir dans l’immobilier via une SCPI

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

Investir dans la pierre ne signifie pas uniquement acheter sa résidence principale ou miser sur l'immobilier locatif. Il est possible de souscrire des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour percevoir des revenus complémentaires. Comment réussir son investissement immobilier en SCPI ? Tout ce qu'il faut savoir dans notre article. 

Tout ce qu’il faut savoir sur la SCPI

Support d’investissement dans l’immobilier, la SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier. Également surnommée "pierre papier", elle est une forme particulière de la SCI spécialisée dans l'immobilier. Comment fonctionne-t-elle ? Le gestionnaire fait appel à des investisseurs, réalise des opérations, encaisse les loyers et reverse à chaque associé un montant proportionnel au nombre de parts qu’il possède. En général, les SCPI sont investies dans des bureaux ou des logements.

Attention, certaines SCPI ont pour vocation de générer un gain fiscal ou de dégager une plus-value élevée lors de la revente des actifs que contient le portefeuille.

Les SCPI représentent un placement intéressant pour devenir copropriétaire d’un bien immobilier et percevoir des revenus additionnels réguliers sous forme de loyers. La souscription de parts de la société peut se faire en direct ou via une assurance vie. Investir en SCPI comporte des avantages, mais n’est pas dépourvu de risques. 

Quelles sont les SCPI les plus performantes ?

Le tableau ci-dessous présente notre palmarès des 3 meilleures SCPI du marché sélectionnées par Retraite.Com.
Le taux de rendement a disparu en 2012, au profit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il s’agit du ratio entre le dividende versé au titre de l’année N (incluant la distribution exceptionnelle) et le prix de la part acquéreur moyen intégrant les droits et frais pour la même année. Ce ratio est exprimé en pourcentage.

Il est à noter que le TVDM n’est pas constant. Les performances passées n’engagent pas la SCPI pour le futur, car les paramètres pouvant impacter le rendement sont nombreux. Il faut donc tenir compte du risque de perte en capital pour tout placement en parts de SCPI.

Les 5 SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur	Support	Nom SCPI/Prix de la part	TDVM*  2023	En savoir +	Demande de documentation
	Patrimoine diversifié dans 13 pays de la zone Euro	Corum Origin 1090 €	6,06 %	Voir détail SCPI
	Logistique	Activimo 610 €	5,52 %	Voir l'offre
	Immobilier bureaux, locaux d'activité	Epargne Pierre 208 €	5,28 %	Voir l'offre
	Secteur de la santé	Pierval Santé 204 €	4,49 %	Voir détail SCPI
	Diversification dans 7 secteurs d'activité	Iroko Zen 200 €	7,12 %	Voir l'offre

*Taux de distribution sur valeur de marché : il s'agit du rapport entre les dividendes versés par la SCPI et le prix moyen d'une part sur l'année de référence.

Qui peut réaliser un placement en SCPI ?

Grâce à la SCPI, les épargnants qui ne disposent que de quelques milliers d’euros, voire moins (dès 205 € chez certaines SCPI) , ont accès à l’investissement locatif, alors qu’un investissement classique en direct requiert plus d’une centaine de milliers d'euros. De plus, une large sélection d’actifs immobiliers est à leur disposition, les fonds étant investis dans des immeubles à usage d’habitation, de bureaux, dans des locaux commerciaux… en France et à l’étranger.

Cependant, avant de se lancer, il est indispensable de comprendre le principe, les avantages et les inconvénients de la SCPI. Elle s’adresse aux contribuables disposés à ne pas toucher à cette partie de leur épargne pendant plusieurs années (généralement une dizaine) et à la recherche de revenus réguliers, et éventuellement, à l’avenir, d’une plus-value. Les SCPI fiscales, beaucoup moins populaires, conviennent plutôt aux investisseurs fortement imposés en quête de solutions pour faire baisser leurs impôts.

Quels sont les avantages et les risques d’un investissement en SCPI ?

Les avantages de la SCPI

La souscription de parts de SCPI séduit principalement pour son équilibre entre rendement et risques. Sans oublier que la pierre garde son statut de valeur refuge pour les Français, notamment dans le contexte économique actuel. Ce placement ne manque pas d’atouts :

• le rendement est intéressant : un recul sensible début 2023 avec des taux moyens de 4,15 % contre 4,53 % en 2022 (source France SCPI) ;
• en comparaison avec la majorité des placements financiers, l’immobilier locatif affiche des performances intéressantes et stables ;
• un investissement en SCPI est plus abordable pour les petites bourses que l’acquisition d’un bien en direct, puisque le ticket d’entrée tourne autour de 1 000 euros. La SCPI est la solution idéale pour diversifier son patrimoine en introduisant une part d’immobilier sans épuiser son épargne ou avoir à contracter un prêt bancaire ;
• l’épargnant peut acheter ses parts sans intermédiaire ou recourir à l’assurance vie. Dans ce cas, il est limité aux fonds proposés par l’assureur parmi sa gamme de supports en unités de compte (UC) ;
• la mutualisation des risques entre les associés de la SCPI représente un avantage de taille, sans compter que le fonds répartit son investissement entre différentes catégories d’actifs immobiliers et des secteurs géographiques très variés.

Les risques de la SCPI 

• le capital investi n’est pas garanti : une perte peut être déplorée si le marché immobilier subit une forte dévaluation ;
• les sommes placées sont immobilisées pour environ 10 ans. Si une sortie précoce est possible sous conditions pour la plupart des SCPI, une détention la plus longue possible est nécessaire pour amortir des frais de souscription avoisinant les 10 % ;
• Des périodes de vacance locative s’imposent parfois, pour réaliser des travaux ou en attendant de trouver des occupants, ce qui affecte le rendement du fonds ;
• La plus-value potentielle en cas de revente est moindre par rapport à un bien acheté en direct.

Combien de SCPI existent en France ?

Au 31 mars 2023, la capitalisation des SCPI a atteint 91,7 milliards d'euros (+2 % par rapport au trimestre précédent). 

Quel est le rendement moyen d’un placement en SCPI  ?

Pour évaluer la performance d’une SCPI, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est le critère à prendre en compte. Au 31/12/2022 le TDVM était de 4,53 %

Comment choisir la meilleure SCPI ?

Plusieurs points distinguent les SCPI :

• la composition de leur portefeuille, puisqu’elles peuvent investir dans des immeubles résidentiels, professionnels (bureaux, magasins, entrepôts) ou spécialisés (centres de santé). Certaines disposent de biens de différentes natures dans leur parc ;
• la situation géographique des biens détenus : une région, un pays (la France ou un autre), un continent (l’Europe).

La SCPI de défiscalisation

La SCPI fiscale est conçue pour les épargnants qui veulent payer moins d’impôts. Grâce à ce placement, ils génèrent du déficit foncier ou profitent d’une ristourne fiscale dans le cadre du dispositif Pinel ou de la loi Malraux. Avec une telle opération, le rendement et la plus-value à la revente sont secondaires.

La SCPI de rendement

La SCPI de rendement est la plus connue et elle est principalement composée de biens professionnels (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux). Elle constitue une source de revenus réguliers intéressante. L’investisseur doit patienter quelques mois après le délai de jouissance (période comprise entre la souscription et l’obtention des premiers loyers).  Le versement des dividendes, calculés en fonction du nombre de parts détenues par chaque associé, est généralement trimestriel.

La SCPI de plus-value

Également appelée SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation, cette SCPI propose une rémunération plus faible, mais lorsque l’immeuble gagne en valeur, la cession des parts est synonyme de plus-value élevée. I s'agit donc de miser sur le potentiel des biens à gagner en valeur.

Quels sont les critères de sélection d’une SCPI ?

Après avoir sélectionné le type de SCPI, l’investisseur doit choisir celle dont il veut prendre des parts. L’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et la remise d’un document d’informations clés (DIC) visé par l’autorité sont obligatoires. De nombreuses informations y figurent : l’objectif de la société et sa politique d’investissement, les modalités de souscription, le délai de jouissance, le taux de la commission de gestion et autres frais facturés, les conditions de sortie.

D’autres indicateurs sont importants :

• les performances au cours des années précédentes ;
• le taux d’occupation financier (TOF) qui exprime le pourcentage des biens loués au sein du parc de la SCPI (il s’oppose au taux de vacance locative) ;
• le report à nouveau (RAN), qui correspond à la part des loyers mise de côté par la société en guise de réserve afin de compenser une éventuelle baisse des revenus ;
• la provision pour grosses rénovations (PGR) : elle sert à réaliser les travaux de rénovation et d’amélioration liés, entre autres sur le plan énergétique ou dans le domaine du numérique.

Cette valeur peut être particulièrement élevée si les actifs du portefeuille sont anciens.

Comment financer l’acquisition de parts de SCPI ?

L’achat de parts d’une SCPI peut se faire en direct ou en passant par une assurance vie.

La souscription en direct

Pour souscrire des parts de SCPI, les épargnants peuvent s’adresser à une société de gestion, à une banque ou à un conseiller en gestion de patrimoine. L’opération peut être :

• réglée au comptant afin d’obtenir un complément de revenus dans le cas d’une SCPI de rendement ;
• financée à crédit : les loyers perçus assurant le remboursement des échéances de l’emprunt. En outre, les intérêts du prêt sont déductibles des recettes foncières afin de réduire l’assiette imposable. Le principal risque : devoir continuer à honorer la dette même dans l’éventualité d’une baisse des loyers.

La souscription via une assurance vie

Une autre option intéressante pour investir son épargne sur des fonds immobiliers, dont font partie les SCPI, consiste à loger la pierre papier dans un contrat d’assurance vie. Le ticket d’entrée est limité à quelques centaines d’euros et la revente est plus aisée. Côté fiscalité, les revenus sont exonérés d’impôt jusqu’à la liquidation, et un taux réduit s’applique au-delà de 8 ans. Enfin, en cas de décès, les frais de mutation sont allégés.

En revanche, le choix est moins large. Et des conditions plus ou moins contraignantes sont parfois imposées. Par exemple, certaines imposent d’investir une certaine somme dans d’autres fonds immobiliers en UC. Or, ceux-ci génèrent des frais de gestion qui alourdissent les coûts liés à la SCPI.

Quel montant placer dans une SCPI ?

Dans le but de diversifier son portefeuille et de répartir les risques, les conseillers financiers recommandent de choisir deux ou trois SCPI, voire davantage, sans en dépasser cinq. Il convient également de varier les types de SCPI (bureaux, commerce, pays contre secteur d’activité, etc.).

Il est plus pertinent de se fixer un plafond plutôt qu’un montant : le plus souvent, les spécialistes recommandent de ne pas placer plus de 10 % de son patrimoine ou de son épargne dans les fonds immobiliers. Cette proportion peut néanmoins augmenter en fonction de l’âge et de la composition du patrimoine de l’épargnant, notamment les actifs financiers. Important : les versements pour un placement en SCPI peuvent être effectués mensuellement ou annuellement afin d’aplanir les risques et les revenus.

Attention, Il reste essentiel de préserver son épargne de précaution, destinée à faire face aux éventuels coups durs.

Quels sont les frais liés à un investissement en SCPI  ?

Les investisseurs qui choisissent une assurance vie doivent prévoir en plus des frais d’arbitrage. Enfin, le contrat ne générant des revenus qu’après une certaine période et non immédiatement après l’achat, ce délai dit « de jouissance » est assimilable à des frais cachés.

Attention : dans le cadre de l'assurance vie, le retrait d’une partie des sommes investies avant l’échéance convenue entraîne le paiement de pénalités de sortie anticipée, mentionnées dans les conditions générales du contrat ou sur un avenant.

Comment revendre ses parts de SCPI  ?

Peut-on céder ses parts à tout moment ?

• le porteur de parts d’une SCPI à capital variable peut demander leur liquidation par revente ou dans le cadre d’une réduction de capital de la société ;
• le titulaire de parts d’une SCPI à capital fixe doit en revanche trouver lui-même un repreneur ;
• lorsque les parts sont placées sur un contrat d’assurance vie, l’assureur supporte le risque. Son client peut effectuer un arbitrage et céder ses parts quand il le souhaite, la contrepartie est assurée par la compagnie.

La vente doit-elle concerner la totalité des parts ?

La cession des parts de SCPI est autorisée, et elle peut être totale ou partielle. Le détenteur de plusieurs titres a donc le choix d’en conserver certains, sous réserve de rester au-dessus du minimum de parts exigé.

Comment transmettre ses parts ?

Les parts de SCPI sont transmissibles au moment du décès du titulaire ou avant, par le biais d’une donation. Le(s) bénéficiaire(s) doivent s’acquitter de droits de mutation déterminés selon le montant et son (leur) degré de parenté avec le cédant.
Il est possible de démembrer des parts de SCPI : cela signifie que la propriété de la part, désignée par « nue-propriété » et le droit de percevoir les revenus de la société, appelé « usufruit », sont distincts.

Quelles sont les règles fiscales applicables aux SCPI  ?

Si les parts de SCPI sont intégrées à un contrat d’assurance vie sous la forme d’unités de compte, elles sont soumises au régime fiscal de ce dernier. Dans l’éventualité d’une détention en direct, les règles fiscales utilisées sont celles relatives aux revenus et aux plus-values foncières.

Imposition des loyers

La société de gestion adresse à chaque associé un relevé avec la quote-part à déclarer. Il s'agira ensuite de choisir le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel, exactement comme des revenus fonciers de biens immobiliers. 

Dans le cas où la société a réalisé des placements, les intérêts dégagés sont considérés comme des revenus financiers et le prélèvement forfaitaire unique s’applique.
S’agissant des investisseurs à la tête d’un patrimoine immobilier important, les parts de SCPI sont prises en compte dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La société de gestion calcule la valeur au 1er janvier de l’année de la déclaration et calcule en conséquence le montant à déclarer.

Imposition de la plus-value immobilière

Si le porteur de parts de SCPI les cède à un prix supérieur à celui auquel il les a achetées, l’opération génère une « plus-value ». Le gestionnaire se charge de calculer, de déclarer et de payer l’impôt et les charges sociales y afférentes. Comme dans le cas d’un achat en direct, les prélèvements sont inversement proportionnels à la durée de détention du bien au moment de la revente des parts. Au-delà de 22 ans et 30 ans respectivement, les cotisations fiscales et sociales ne s’appliquent plus sur la plus-value.